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〈財經週報-危老建案〉全國取得建照危老案 開工率逾75%

2024/05/26 05:30

圖為2023年登場的「第5屆危老+都更博覽會」,吸引許多民眾前往參觀。 (中央社資料照)

記者徐義平/專題報導

「危老條例」上路近8年,以台北市594案取得建照最多。圖為北市信義路二段小基地危老案。(資料照)

「危老條例」上路近8年,六都核准危老案累計共2,982案,其中1,987案已取得建照;而取得建照進入開工階段的危老案,目前已累積1,500案,取得建照後開工率超過75%。六都中,危老案開工數最多的是台中市437案,開工率最高則是桃園市約92.7%。

觀察六都危老案取得建照現況,以台北市594案取得建照最多,台中市561案次之,新北市352案排名第3,高雄市204案居第4,台南市139案、桃園市137案分居5、6名。

而六都已取得建照的危老案開工數與開工率,根據內政部統計,台北市有387案、開工率65.15%,新北市296案、開工率84.09%,桃園市127案、開工率92.7%,台中市437案、開工率77.89%,台南市98案、開工率70.5%,高雄市155案、開工率75.98%。

缺工缺料 危老開工率低主因

根據《住展》雜誌統計,去年北台灣新推危老重建案總銷金額重返千億元、約1,307.3億元,創「危老條例」上路以來,北台灣危老重建案單一年度最高總銷金額。北台灣各縣市中,危老案總銷金額以台北市877億元最高、占比67.1%,新北市282.3億元、占21.6%居次,新竹地區142.2億元、占10.9%排名第3。

《住展》雜誌表示,北市危老案占比最高,主要是素地稀少,要取得土地原料,絕大多數要靠老屋重建,加上「危老條例」具審核快、容積獎勵符合就給的特色,帶動建商、地主往危老途徑靠攏。

觀察「危老條例」上路後北台灣危老重建案新推案總銷,2018年僅8億元,2021年突破千億元大關;2022年因連續升息造成房市大環境震盪,加上原物料上漲干擾危老常見的小基地面積成本難控,危老推案量下修至762.5億元;2023年雖然多有建商因不確定變數而延後推案,但不乏危老所在地段佳且戶數不多,風險趨低,促使去年北台灣危老重建案總銷突破新高。

預售市況佳 今年開工率可望反彈

馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,觀察六都危老案開工率,有四都低於8成,但其實不必過於悲觀,因為2023年建商獵地意願低,土地比較好買且地價大致持平;然而,今年因預售市況歌舞昇平,預料土地價格會明顯上揚、且眾多人馬爭搶,買不到土地的建商自然會回頭去經營重建市場,危老開工率可望回彈。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,危老案核准後,還要經過建照申請、核發才會開工,2020年因疫情導致缺工缺料,各縣市紛紛展延建築期限2年,因此許多個案進度排擠後續開工進度;然而,夜長夢多,又逢政府打炒房、營建成本與工資大漲、房市修正、建築投資及銷售轉向等變數接續出現,所以開工率僅過半,尤其在衝各階段時程獎勵巨量時,預期執行的後遺症不少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老政策提供都更以外另一條路徑,因為危老要百分百同意,基本上核准後較無整合問題,開工最多的是台北市,因北市土地取得不易,精華區的小面積個案也有市場性;至於北部以外的區域,可能偏向整批透天或者老舊商用不動產等方式危老,開發規模會高於北市。