晴時多雲

〈財經週報-兔年房市〉平均地權條例修法 土地交易只會更冷清

2023/01/27 05:30

最大買家建商縮手,2022年全國土地交易量較2021年幾近腰斬。(資料照)

記者徐義平/專題報導

根據商仲業者統計,2022年全國土地交易量明顯萎縮,甚至較2021年幾近腰斬,主因最大買家建商縮手,預期這樣的情況還會持續好幾年。至於商用不動產交易,也因升息、經濟問題,導致自用買盤退回保守觀望的態度,反而是投資型的買盤相對強勁。

房產業者指出,過去央行4度祭出選擇性信用管制,尤其限縮建商土建融,其中買地最高貸款成數5成,其中1成要動工才會撥款,等於建商若要買地自備款高達5成,也就是要一次付清一半的土地價款。因此,戴德梁行董事總經理顏炳立認為,過去未限縮土建融,建商可以跟銀行借膽(資金)買地,但管制後,建商膽破了,自然買地策略也變得保守。

近3年土地交易量1兆元 建商去化壓力大

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為,土地交易量縮主因過去3年全台至少累積1兆元的土地交易量,建商去化壓力大,而2021年開始新的信用管制,2022年又升息,今年更有「平均地權條例」修正案重擊預售市場,在融資、通膨、銷售等諸多不利條件下,未來還要面對全球經濟下行風險,因此建商對於土地投資的意願熄火。

黃舒衛分析,信用管制箝制土地市場及炒房資金,「平均地權條例」修法則威嚇預售屋投資,都是政策明確管制的對象;相對來說,商用不動產並非政策管制範圍,市場交易量萎縮主因全球升息過快,一方面迫使投資人調整獲利曲線,另一方面擔心升息引發景氣衰退的後遺症。

資產配置需求 仍有企業出高價掃貨

然而,如果買方沒有貸款的需求,也沒有追求短期投報的壓力,以通膨迅猛發展的效應、疫後產業復原或全球供應鏈重組的資產配置需求來看,反而充滿進場搶貨的動機;因此,即便壽險、建商在市場缺席,但也不乏高總價、創新高的商用不動產交易紀錄。

房產專家何世昌指出,辦公室市場榮枯雖與總體經濟呈正相關,而明年經濟展望相當疲弱,企業購置商辦需求可能受到影響,但因近年來商辦成屋現貨缺貨嚴重,2023年辦公室進入完工潮第一年,宛如久旱逢甘霖,加上「平均地權條例」修正案促使資金轉進辦公室市場,預期辦公室市場大行情還未結束。反觀土地市場,受到景氣走滑與限貸令的抑制,交易量恐持續低迷。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,建商對於未來看法偏向保守時,取得土地的意願與積極度都會下降,加上央行限縮開發商購地貸款成數,小建商也會遇到資金上的壓力,未來開發商可能「大者恆大」,土地交易市場萎縮也可預期,尤其預售屋禁止換約轉售政策可能上路,未來朝成屋後銷售狀況應該會慢慢增加。

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