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〈財經週報-實質負利率〉買房抗通膨?升息削弱購屋能力

2022/05/23 05:30

專家認為,目前除通膨之外,還有工料雙缺、連續升息、政府打炒房等綜合影響,不能單純以通膨做為進場指標。(記者靳昌玲攝)

記者徐義平/專題報導

升息列車啟動,台灣3月已經升息1碼(0.25個百分點)。房產業者預計年中、甚至到年底可能還有一波升息,甚至已有房產業者指出,升息幅度一旦超過3碼、利率超過2%,購屋族就會面對沉重還款壓力,甚至不敢買房,導致房市買氣量縮。

根據信義房屋試算,若升息幅度達1個百分點,首當其衝的是民眾房價負擔能力被削弱。若以20年期、本息攤還模式、利率1.5%試算,貸款1千萬元、每月還款金額約4.83萬元。但往後若升息1%、利息上調至2.5%,同樣4.83萬元的每月還款額,頂多只能申貸到910萬元的房貸總額,購屋負擔能力直接減弱9%。

若是貸款利率為1.5%、同樣採取本息攤還,貸款1千萬元,採30年期,每月還款金額約3.45萬元,若升息至2.5%,若同樣只能負擔3.45萬元的每月還款額,房貸總額只能貸到874萬元,直接削減126萬元。

房價漲跌左右買氣 房產增值大於升息壓力

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常都是景氣狀況好才需要升息,因此升息初期對房市並不會造成太大影響;但台灣房市已經很久沒有遇過升息循環,尤其現在購屋民眾的房貸金額比以前都沉重許多,升息後馬上就會感受到利息負擔加重。

不過,《住展》雜誌研發長何世昌則分析,房市買氣最大關鍵在於房價漲跌,升息其實衝擊不大,尤其房價若是1年漲5%,光是增值空間便足以應付升息所帶來的利息支出。

對於這波升息,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,主要是美中貿易戰、疫情、烏俄戰爭形成的斷鏈現象,加上疫情引發的貨幣超發,讓成本墊高、鈔票變薄的現象同時發生,引爆能源危機以來,40年未見的超級通膨現象。

黃舒衛分析,通膨確實能帶動購買資產的實質及投資需求,但是目前除通膨之外,還有工料雙缺、連續升息、政府打炒房等綜合影響,置產風險其實不小,所以不能單純以通膨做為進場指標。

置產抗通膨? 專家:買方不要急於進場

至於購屋利率該怎麼選擇,曾敬德指出,現在多是機動式利率,如果面臨升息循環可以選擇季調,或比月調略為少一些;另外,若利率成數差不多,建議優先選擇公股銀行或者政策性房貸,因為通常碰到比較大的外在變動時,公股銀行比較容易配合政策,給予一段時間的減息或免息優惠。

黃舒衛指出,美國聯準會對2023年的通膨、升息預期都低於今年。因此升息、縮表最劇烈的陣痛期恐怕就是今年中到明年中,首貸族應該選擇利率較低、升息衝擊較緩、貸款期拉長的房貸選項,以減輕月付金負擔;而有轉貸打算者,除了要選低利、寬限期等條件外,更要比較原貸銀行違約金、轉貸規費成本,才能真正減輕財務壓力。

他分析,當房貸利率超過2%,對高房價的都會區潛在買方將出現房貸負擔高於租金水準,加上頭期款及裝修等壓力,形成「買不如租」的選擇,量先價跌的現象一出現,價格就會盤整修正,屆時物件選擇、價格彈性都會更大,因此有購屋需求的買方現在不要過於急躁進場。

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