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〈財經週報-房市管控〉政府管控房市 「貸」、「查」、「稅」輪流出招

2021/10/17 05:30

自然人第2戶房貸差別利率試算

記者徐義平/專題報導

央行三波信用管制措施

近年來炒房太甚,中央銀行、財政部、內政部等兵分多路管控房市。央行自去年底以來已祭出三波信用管制,最新一波針對特定區域買進第2戶祭出「無寬限期」、「差別利率」,提高資金取得困難度、逐步消弭低利環境,以拔除撐起房市最強大的兩根柱「資金」與「低利」;內政部近來則針對「秒殺」排隊買房建案突襲稽查,破解「完銷」真面目。

央行日前無預警針對六都以及新竹縣、市祭出自然人第2戶不給予寬限期措施。據悉,當時還討論對第2戶祭出差別利率,特定區域第2戶房貸利率1.6%起跳、較第1戶高出逾2成,第3戶利率1.72%起跳、較第1戶高出逾3成,豪宅比照辦理。

第2戶貸款千萬、20年 利息支出多32萬

房產業者指出,若以貸款總額1,000萬元、20年房貸推估,第2戶利率1.6%起跳,相當於利息要多支出32萬元;不過,若10年後房價上漲10%,增值部分直接抵銷多出利息,若房市持續上漲,還是存有想像空間,以房貸1,000萬元為例,回推購屋總價約1,200萬元,不考慮折舊等因素下,10年後,房價推估增值至1,320萬元,增值金額約120萬元,第2戶多支出利息約占增值金額約27.5%。

央行最早出手打炒房是去年12月,當時針對法人購屋、自然人多戶購屋貸款成數、寬限期均有限縮;此外,針對建商購地貸款、餘屋貸款同步限縮成數。第2波打炒房是今年3月,再針對法人、自然人購屋貸款成數再限縮,並新增工業區閒置土地限制最高貸款成數55%。

內政部突襲稽查 破解完銷真相

《住展》雜誌研發長何世昌表示,央行連續三波信用管制確實有助於抑制房市買氣,但受影響的應是自住需求,而非短期投資買盤,因投資客在預售屋交屋前便早早換約出場,不會受到信用管制衝擊。整體而言,近期各部會陸續出手調控房市,對房市會有稍微降溫作用,部份購屋族將因此轉為觀望;但房市微降溫並非壞事,可以讓多頭細水長流,不至於快速起高樓又立即樓塌。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,去年相關部會研擬「健全房地產市場方案」,12月由央行率先展開限貸措施,今年則推出「實價登錄2.0」、「房地合一稅2.0」,顯見政府對於房市降溫措施從「貸」、「查」、「稅」等三種拳路輪流出招。

業界:房市微降溫 房價要跌不易

黃舒衛指出,央行、金管會三申五令,肯定會讓房貸市占高、資金成本低的公股行庫率先表態以起示範作用,也是告別銀行超低房貸利率的起手式。雖然初步對第2戶利率差別定價調幅極微,對照房價增值空間仍是杯水車薪,但一旦差別定價措施一啟動,將連帶對申貸人身份、用途、區域、價格、成數、寬限期、貸款期限等連動性檢討,建議持有投報率可能出現負數風險物件的投資人要開始汰弱留強。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近年央行出手相當快速,且融合前波信用管制經驗,目前看來三次管制都相當到位,同時也要求銀行各方面配合避免資金過度寬鬆。不過,根據前一波經驗,要平穩房市並非靠單一政策便能達成。

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