自由財經

REITs資產翻漲 市場派清算變現

2021/04/13 05:30

(資料照)

〔記者巫其倫、高嘉和/台北報導〕台灣REITs(不動產投資信託)發展逾十五年,初期有八檔掛牌,十年前陸續清算三檔,「元老級」僅剩五檔,其資產淨價值與當初發行總額,至少都有六成以上增值幅度,新光R1更高達一.二倍,當增值效益無法反映在股價,就讓「市場派」有機可乘,只要默默吞下關鍵股數後發動清算,就可快速變現、賺了就跑。

台灣早期REITs多在二○○五年及二○○六年間發行,由國泰、富邦、新光等壽險金控響應「政策」,資產標的多是北市整棟飯店、辦公室或百貨,營運策略上著重在穩定租金收益及出租率,每年配發現金股利多在○.四至○.五元,殖利率超過四%,但隨著資產價值上升、管理費用增加及股價上漲,殖利率已下修到二.二%到二.八%。

市場派看中「元老級」REITs在十五年歷經兩波房市大多頭,資產價值翻漲六成到一倍多,而REITs主要收入僅是租金收益,十五年來僅兩成出頭,直接清算不僅可快速變現、且獲利空間遠大於不到三%年租金漲幅。

但壽險金控是有苦難言,當初配合「政策」發行,主管機關卻限制壽險業者投資單檔REITs不能超過基金淨值的十%,得靠同業「盟友協防」,來防禦市場派糾眾衝破三分之二的清算門檻。

此外,僅能由銀行(信託業)擔任受託機構,但受託機構未必具有不動產管理專業,多採保守經營;若要提高收益率,例如都更等,也難以通過受託機構許可,且認列方式保守,造成基金淨值與市價有一定的落差。業者形容,就好像是大鯨魚擱淺在沙灘,怎有辦法抵抗禿鷹的獵殺。