晴時多雲

〈財經週報-房市走向〉疫情未解 知名飯店「危老」度難關

2021/02/14 05:30

北市知名建物「瘋」危老個案

記者徐義平/專題報導

北市素地稀缺,加上獎勵危老與都更重建,預期今年台北市推案熱區內的建案絕大多數為都更、危老建案。(記者徐義平攝)

武漢肺炎疫情重挫觀光旅遊市場,不僅旅行社面臨難題,飯店、旅館住房率也大幅衰退,部分知名老牌飯店、餐廳為度過此時機,選擇申請危老重建,包括六福客棧、國賓飯店、馥敦飯店南京館等,均是已核准的飯店危老案例。

房地產業者指出,受到疫情衝擊,都會型飯店住房率最嚴重時甚至跌破2成,原本穩定的餐飲收入也因疫情而大幅下滑,飯店營收明顯衰退;因此,部分老飯店選擇在疫情階段申請危老重建「避風頭」,希望順利撐過這段危機。

疫情衝擊 都會飯店住房率跌破2成

不過,老飯店重建後,僅少部分維持飯店規劃,多數不是轉作住宅就是改蓋辦公大樓,因過去有多家建商買下老舊商辦改建成豪宅,造成辦公室供給大幅緊縮,也推升辦公室租金,讓部分飯店看中此商機。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,目前壽險大戶握有滿手的精華區段舊大樓,趁著這波危老方案大舉改建,資產價格也隨之提升;原本飯店業還能穩定經營,但2020年國際旅客大減千萬人次,造成經營危機,促使飯店業也吹起一波危老改建風潮。

這波危老重建熱潮也帶動房地產另一種趨勢,讓都會區的都更、危老案持續噴量,尤其大台北老屋改建量體仍會很高,成為另一個新建案的動能。

壽險業重建老樓 換更高租金報酬

事實上,壽險業者也制定計畫,將市區老舊辦公大樓申請危老或走都更重建,重建後仍維持辦公室使用;因此,未來新辦公室供給量體會逐步提升,尤其南港3年後至少會有超過10萬坪辦公室供給拋到市場,外界也擔憂辦公室供給在未來爆出大量後是否會影響租金表現。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,需求帶動業界創造供給,良好的政策則誘導供給生產、刺激需求在質量的提升,以這2年的北市商用市場活化來看,確實已產生正向循環,尤其在閃避疫情的風頭上,政策更提供一條新的去路,讓重資產、老業主不至於因為市場環境驟變而被迫退出市場。

黃舒衛指出,頂級商辦租金因電商、遊戲、平台、雲端等新產業湧入市場,不但逆疫情大幅擴張,也填補部分傳產、外商縮編的空間。

另外,企業總部升級、美中貿易戰後增加的需求,都使壽險業等大房東看好未來高端辦公室需求,領頭做起都更、危老,加速老舊辦公樓新陳代謝。至於少數規模較小,但位置佳的基地,在挑戰創價期待後,成為建商主導的新豪宅社區。

黃舒衛說明,在一地難求、土地成本極高的環境下,北市土地價格雖然屢創新高,但在政策不斷精進後,投資人盲目養地的目的越來越弱,多半務實評估任何投資、合建機會才會出手;因此,即使未來會出現不少新供給量,但多能被自用或預租的需求去化,不致發生供過於求的現象。

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