晴時多雲

〈財經週報-時事求是〉不動產發燒

2020/11/16 05:30

5大銀行每年新承做購屋貸款金額與平均利率

■魏錫賓

5大銀行近2年每月新承做購屋貸款與平均利率

2003年2月SARS侵入台灣,房價雖一度在風聲鶴唳中下滑,隨後卻幾乎一路走揚至2014年,2009年全球金融海嘯後的飆漲尤令人印象深刻;2020年武肺疫情封鎖國境,趁低點進場的想法,於是閃爍在不少人的腦海裡,但房市交易更為熱絡,房價並未走跌。

不受疫情影響 房市交易更熱絡

不動產可能有一波行情的樂觀情緒,在今年初的尾牙季中,就顯現在相關業者壓抑不住的笑容上,雖有肺炎疫情突然來襲的負面因素,但根據內政部發布的住宅價格指數,房價依然延續了去年第2季後的好行情,今年第1、2季的住宅價格指數都較前一年同期成長超過3.5%,六都中的台南、台中及高雄市表現格外強勁。2014年後沈寂一段時間的房市,果然再度蠢蠢欲動。

不動產價格居高不下,交易也更加熱絡。2019年因買賣而移轉登記的棟數(建號)再度破30萬,創下2014年後的高點,2020年前8月則已超過20萬棟,比去年同期還多,因第4季的交易經常更為活絡,今年應能較去年成長。

房市的好光景,也呈現在銀行的放款數據上。根據中央銀行統計,台銀、合庫、一銀、華南及土銀等5大銀行2020年第3季新承做放款(包括購屋貸款、資本支出貸款、週轉金貸款及消費性貸款)金額約為2兆1,250億元,其中購屋貸款所占比例為7.86%,約已回到2011年的水準。今年前9月新承做的購屋貸款約為4,520億元,全年可望突破6千億元,為10餘年來僅見。

低利率被視為支撐房市的因素之一,2016年7月以後,中央銀行政策利率維持不變,一直到新冠肺炎疫情爆發、擴散,衝擊國內經濟,在主要央行大幅調息後,中央銀行理監事聯席會議也於2020年3月19日決議調降政策利率0.25個百分點。

利率高或低 房價大都走高

央行近4年來的首度降息,帶動銀行放款利率也跟著下調,尤以購屋貸款最為明顯。5大銀行2017、2018、2019年的購屋貸款平均利率分別為1.65%、1.63%、1.62%,在2020年前2月仍有1.61%,不過,4月份就降為1.38%,6月以後維持在1.36%,與前一年比較,約下滑了一碼。

利率高低與房價似有正相關,因果關係卻糾纏難解。當房市與經濟同步,央行為抑制通膨,常以提高政策利率因應,因此,會有房價、利率一起走高的現象,而當房市、經濟表現分道揚鑣,當實體經濟低迷不振,央行降息救經濟時,則會有低利率助漲房價的情形。2003年6月央行調降政策利率0.25個百分點,提振景氣,但SARS疫情後的復甦期就緩慢升息,至2008年經濟受金融海嘯波及前,共調升2.25個百分點,房價卻仍上漲,而日本長期低利率,房價也曾毫無起色。

預期心理 房價易漲難跌

房價與供需有關,但需求不一定是為了自住,投資也是需求的原因之一,當利率長期低迷,不管是投機客或壽險業者,自然將至少有租金收入不動產列入投資的選項,而在有房價上漲的預期心理下,也就更為易漲難跌了。

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