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繼承土地應注意事項
記者吳政峰／專題報導
土地開發商資本雄厚，可透過不斷纏訟、圈地等手段干擾地主。法官若未察覺其手法，誤判情勢，很容易無意間成為掠地幫兇。近期就有一起判決，法官判地主應返還開發商部分違約金，但地主無力償還，面臨土地遭拍賣的命運。
一名男子10幾年前病故，留下公告現值約10億元的土地，依照當時稅率計算，遺產稅及土增稅高達5億元，10位繼承人無力支付。一名開發商聞訊而來，表示願以15億元購買，但手頭現金不夠，希望先出5億元訂金協助繳稅，尾款待繼承完成後再支付，雙方同意簽約，並載明開發商違約，地主沒收5億元訂金；反之，地主違約不賣，應賠償5億元違約金。
未料開發商事後以周轉失靈拒付尾款，雖地主同意再延一年，但開發商仍未付款，反契約權利移轉給另一個常住中國的開發商，對方隔海遙控興訟要求酌減違約金，一、二審均判開發商敗訴。到了最高法院卻出現離奇轉折，合議庭認為違約金過高顯失公平，撤銷發回更審，高院改判地主應返還1.5億元，開發商拿出擔保金聲請民事執行。
一位地主被策反 無法貸款反擔保
該筆土地曾被鑑價為38億元，但因其中一位地主被策反，把一小部分持分過戶到人頭名下，造成土地不夠完整無法貸款，地主拿不出錢反擔保，只能任由土地被拍賣，且開發商已插旗，並透過拍賣持分方式壓低價格，最後應可在價錢最低的第四拍買到。曾任法官的律師郭力菁表示，若土地不是在精華地段，最後拍定的價格確實有可能等於甚至低於公告現值，嚴重侵害地主權益。
郭力菁解釋，酌減違約金的立法精神是在保護弱勢當事人，在財力、知識、資訊不對等的情況下誤簽不平等合約後，能透過法院糾正傾斜的合約，而在土地案件上，資訊天秤多傾向開發商。若法官未洞悉手段與脈絡，可能無意間被當成掠地工具，不僅無法維護地主權益，還背離了保障弱勢初衷，因此，「多了解社會事」，才能做出符合民意的判決。
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