晴時多雲

〈財經週報-國際財經〉人口移入、投資需求 薪資追不上高房價

2019/05/06 06:00

全球許多城市都面臨日益嚴重的高房價危機。香港房價與家庭收入中位數比由2017年的19.4倍上升至20.9倍,意味著要不吃不喝不消費20.9年才能買樓,引發不少民怨。(路透)

編譯盧永山/特譯

2018年全球主要城市房價與家庭收入中位數比

根據華爾街日報報導,包括紐約、倫敦、雪梨、香港、斯德哥爾摩在內的全球許多城市,都面臨日益嚴重的高房價危機。儘管各個城市投入鉅資,興建數十萬戶住宅,房屋急缺問題依舊無解。有些城市已推出促進市場自由發展的解決方案,有些則把重點擺在空置租金和發放補貼。但目前沒有任何一種方法能解決這個危機,而且很多措施還帶來負面效應。

經濟學家指出,過去6年全球經濟繁榮期間,房屋價格負擔不起的問題竟然進一步惡化,而在房屋價格快速上漲之際,收入並未同步增加。

根據倫敦房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)發布的報告,過去5年,全球32個城市的實際房價平均上漲24%,同一期間平均實質薪資才增加8%。報告裡的25個城市中,有18個城市過去5年經通膨調整後的房價漲幅超過收入增幅;而在杜拜和聖保羅,實質收入的跌幅大過房價跌幅,也帶來類似的挑戰。

逾20年才能買樓 港房價高

美國城市規劃諮詢機構Demographia今年1月發表「2018年全球房價負擔能力報告」指出,香港房價與家庭收入中位數比進一步惡化,由2017年的19.4倍上升至20.9倍,意味著要不吃不喝不消費20.9年才能買樓,再次成為該調查歷來最高水平。

人口移動是造成高房價問題的部分原因。過去10年,城市創造出不少工作機會,促使人口從偏遠的郊區移入城市,促成城市的繁榮發展。萊坊全球研究主管貝利(Liam Baily)表示:「全球城市正面臨房價難以負擔問題,部分是因為城市繁榮發展的結果。」

房價飆漲的另一原因則是投資需求增加,包括購買第2戶住宅的本地投資人,以及利用新科技和日益全球化金融體系的海外投資人。此外,隨著人口老化導致逐漸增加的退休金負擔和醫療保健需求,使得政府缺乏經費提供新的住宅。

民間部門同樣無法滿足住房需求。在許多高房價問題最嚴重的城市,建商興建了數十萬戶住宅,但絕大多數是鎖定高端買家和承租戶,而非中產階級或勞工階級,後者正被高房價擠出市場。

東京是少數幾個住房供應趕得上需求的城市,使危機不至於繼續惡化,但這在很大程度上是因為住房政策管制解除,這很難在其他國家複製。

限制外人買房 房價收斂

為了控制房價,包括加拿大和澳洲在內的一些國家,加徵了意在限制投資人或外國人買房的稅項。過去10年中國投資人在購買海外房地產方面非常活躍,但在中國政府實施資本管制後,投資活動已有所收斂。

中國政府的政策,加上豪宅供應過剩,打擊了房地產泡沫最嚴重的一些城市的房價。房地產諮詢公司世邦魏理仕(CBRE)的數據顯示,去年雪梨房價中位數約110萬澳元(78萬美元),比2017年創歷史最高價時下跌約11.3%。

幾年前,溫哥華和多倫多房價平均每年上漲30%,如今2個城市的房價幾乎沒有變動,部分要歸功於各國政府對外國買家加徵嚴苛的銷售稅,並且收緊規定,讓家庭申請房貸增加難度。

CIBC World Markets副首席經濟學家戴‧班哲明(Benjamin Tai)表示:「我們現在在做的就是消除瘋狂年代的後遺症。」

房價漲多回跌 仍是上漲

然而,儘管上述市場的房市已經降溫,對中產階級家庭而言,房價依舊負擔不起。雪梨目前的房價仍是收入中位數的12倍,通常8到10倍才被視為負擔得起。世邦魏理仕澳洲分公司研究主管史畢爾斯(Bradley Speers)表示:「房價上漲了90%後回跌10個百分點,依舊上漲了80%。」

各國政府和民間部門都在尋找新解決方案。倫敦和紐約等城市不是重新劃分土地區域,以興建更多高樓住宅,就是鬆綁法規,允許房屋面積縮小。建築公司也嘗試利用一些新技術來興建房屋。

在此同時,住房漸漸成為引起關注的一個政治議題。加州、德國和倫敦等地都提出控制租金的提議。負擔得起的房屋也成為即將來臨的澳洲國會大選的一個重要議題,工黨主張採取措施提高新住宅供應,並抑制投機炒房行為。反對人士則警告,這些措施可能導致已經疲軟的房市進一步下挫。

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