晴時多雲

<搶地>圈地、養地 工業地炒翻天

2017/09/04 06:00

全台閒置工業地&全台10大閒置工業區土地

記者陳彥鈞/專題報導

工總理事長許勝雄曾於2015年指出,台灣投資環境面臨5大問題,其中一個問題就是「缺地」。行政院全球招商中心企業的資料顯示,國內企業登記的土地需求規模一直呈現高速成長,早於2015年6月底就有超過 207公頃的需求,直到2016年2月底規模更高達 285 公頃,8個月內就增加37%的需求,顯見近年國內市場對於工業用地的需求仍然很大。

地目變更 工業地縮減

但我國工業用地總量近年卻有減少的趨勢,內政部營建署去年統計指出,過去5年各縣市地方政府透過變更地目,讓全台灣少了680公頃都市計劃工業用地,面積相當於一個新竹科學園區,同時住宅區面積卻增加近900公頃,特定專用區則大增4,400公頃。從整體國土規劃的角度來看,工業用地確實減少,企業看似真有面臨缺地的問題。

若分析閒置工業用地面積就可得知,企業缺地問題似乎並不存在。審計部於2015年的審計報告中,就曾針對經濟部檢討指出,當年經濟部管轄的54處工業區中,有337頃的工業用地處於閒置狀態,經濟部工業局去年3月的統計數據顯示,全台的閒置工業區土地面積增至686.6公頃;監察院今年7月公布的調查報告則指出,經濟部目前轄下管理的62個工業園區,竟有高達747公頃的閒置用地,才將近2年的時間,國內閒置工業地竟然增加了2倍多,由此可見台灣並不缺乏可用的工業土地。

工業用地 轉手獲利豐

既然台灣不缺工業用地,為何國內企業界還有「缺地」的說法?問題恐得指向工業用地價飆漲的現象。近年來台灣住商房市交易不振,但工業用地價格卻漲勢驚人,交易熱度遠遠領先住宅區與商業區用地。根據台灣工業用地供給與服務資訊網的資料顯示,今年8月份新增工業用地出售案,每坪價格最高的土地前5名都集中在桃園市,第5名要價每坪22萬元,第1名則高達每坪35萬元。今年初內政部「都市地價指數」也指出,工業區土地近5年漲幅最高的前3名,分別是桃園市(漲8.4%)、新北市(漲7.3%)、台南市(漲6.7%)。

探究工業地價飆漲的背後原因,工業局表示,源起於2012年到2014年的投資熱潮,當時有不少買地且計劃擴廠的中小企業,他們發現手上的土地增值利潤相當龐大,遠遠高於設廠投資的獲利,因此紛紛轉型為投資客,把融資取得的資金轉為土地投資款,積極尋找獵地目標,通常買方都是買進土地後,再切割土地出售,同一塊土地可以經手好幾個投資人。因此,目前許多國內工業地的買賣雙方都不是為了要實業生產,多半是閒置養地,坐等地目變更,期待土地往後被變更為住、商用地,手上持有土地的地價就能大幅翻漲,在這樣的預期心理炒作風潮,進一步助漲工業用地的地價。

地價高漲 企業買不起

由於製造工廠的占地面積通常數百坪至上千坪,若每坪工業用地價格在10萬元內,還屬國內中小企業可以負擔的價位。但現今都會區工業地一坪土地動輒飆漲至20、30萬元,有些工業區甚至漲到快50萬,今年3月新北市泰山區一塊696坪的工業地,每坪以48萬5000元高價成交,若以上述的市價換算下來,一間1千坪的廠房的土地要價就高達3至5億元,如此龐大的數字對於想設廠的中小型企業根本難以負擔,土地炒作的惡果造成國內的工業用地成為荒煙蔓草的閒置狀態。

工業局曾於2015年清查所轄173處工業區,選出10大優先處理閒置土地,10塊土地面積總計136.1公頃,面積最大的位於屏南工業區,是一塊由燁輝擁有的28.9公頃空地,面積最小的位於彰濱工業區 ,由億昇倉儲所持有的5.3公頃土地,持有最久的土地則位於新竹關西的大旱工業用地,竟由美達工業持有長達22年。

工業局官員指出,這10大閒置土地經過多方輔導媒合後,目前屏南工業區的土地已和地方政府談妥,打算設置屏南金屬高質專區,彰濱工業區的億昇倉儲打算建廠自用,其餘土地持有者多半有意出售或出租,這10塊土地總計仍有近百公頃的面積持續閒置。

幫忙找地 工業局修法

為了抑止炒地歪風,工業局於2015年1月提出「產業用地政策革新方案」,打算將工業區閒置土地的維護管理費提高5倍,且取消工業用地的地價稅優惠稅率。但工業局官員指出,部份持有工業地的業者,在土地登記或工廠歇業登記滿3年卻沒開發,原本會被認定為閒置工業用地時,他們就會利用關係人再次交易土地,藉此重新起算土地閒置時間,規避原本會被取消稅賦優惠或加倍課徵管理費的可能。

就地合法 經濟部力推

還有小英政府推動的前瞻計畫中,經濟部也向行政院提出4年特別預算200億元,打算在全台各地推動開發「平價產業園區」,提供企業新的產業用地,160多處小規模的平價產業園區,每個面積都在20公頃以下,預估全案可開發多達280多公頃的土地,提供上千家廠商進駐投資。

只是有學者認為,這根本是將違章工廠聚落就地合法化,並不符公平正義原則。

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