晴時多雲

LTN經濟通》金融風暴殷鑑 外資撤股市崩、房市毀

2022/04/15 07:45

歷史上多次房地產泡沫崩潰,也都跟貨幣緊縮和升息有關。圖為香港太平山鳥瞰圖(歐新社)

1997資金撤出 亞幣重貶房產泡沫

〔財經頻道/綜合報導〕過去當美國開始升息,新興市場往往會承受打擊。歷史上多次房地產泡沫崩潰,也都跟貨幣緊縮和升息有關。尤其1997年亞洲金融風暴是最典型的案例之一,當年國際資本大舉撤出,東南亞各國經濟斷崖式下滑,匯率大幅貶值,房地產泡沫也隨之破裂。

二戰後,包括日本、南韓、台灣、印尼、馬來西亞、泰國等國,先後實現高速增長,被視為亞洲奇蹟。1980年代末到1990年代初期,在各種國際衝突下,得美國經濟表現低迷,美元指數走弱。與此同時,東南亞新興市場實現10%左右的高速經濟增長,吸引了大量外資追捧。

1986-1994年,東南亞各國流向股市和房地產的銀行貸款比例逐漸拉高。新加坡、馬來西亞、印尼、泰國和菲律賓等國的房價急劇上漲,尤其印尼房地產價格在1988-1991年內上漲了4倍,馬來西亞、菲律賓和泰國在1988-1992年內都上漲了3倍左右。

葛林斯潘強勢升息 資金大舉回美

直到1990年代中期,美國經濟強勁復甦。在時任聯準會(Fed)主席葛林斯潘(Alan Greenspan)領導下,Fed開始升息,以應對可能的通膨風險,美元也進入強勢週期。受此影響,採取固定匯率制的東南亞國家貨幣被迫升值,國內資源被資產泡沫束縛,出口競爭力減弱。

在全球利率環境轉變下,新興市場更容易受到資本外逃的影響。1970-1980年代,拉丁美洲也上演過類似的情節。1997年危機爆發,泰銖、菲律賓比索、印尼盾、馬來西亞令吉、韓元等先後成為國際投機資本的攻擊對象。資本大量流出,固定匯率制被迫放棄,貨幣大幅貶值,隨後股市重創,房地產泡沫破裂,銀行呆壞帳激增,金融機構和企業大規模破產。

1997年亞洲金融風暴,東南亞各國經濟斷崖式下滑。圖為1997年曼谷一處券商營業處。(美聯社)

資金抽離泰國 股市跌80%、房市跌30%

當時亞洲各國的房市情況如何?先來看這場危機的起源泰國。1980年代後,泰國吸引大批外資湧入。首都曼谷等大城市的房價迅速上漲。1989年泰國的住房貸款總額為459億泰銖,到1996年則超過了7900億泰銖,7年內增加17倍以上。在1992年-1997年7月地價以每年40%的速度上漲,有些地方甚至1年漲了14倍。

亞洲金融風暴期間,泰國慘遭索羅斯等國際禿鷹集團洗劫,股匯市齊崩。泰銖貶值1倍以上,股市更在1年多內下跌85%,造成1997和1998年泰國GDP負成長,分別為-2.8%和-7.8%。泰國經濟崩盤,連帶房市一片淒風慘雨,光在1997年下半年房價就縮水近30%,住宅價格指數從1997年的122.46,到1999年只剩83.19。

馬來西亞房市下跌60%

與泰國類似的還有馬來西亞,由於長期實行外向型經濟政策,大量的外債未投入實體經濟,而轉向房地產和股票。在危機爆發前的1995年,房市異常繁榮,以吉隆坡為例,住宅租金和住宅價格分別上漲了55%和66%。辦公大樓空屋率由1990-1995年的平均5%-6%,1998年上升到25%。

危機爆發後,泡沫迅速崩潰。馬來西亞令吉兌美元匯率從1997年7月到1998年1月貶值近50%。金融和房地產類股票甚至下跌了70%-90%,股市在1年多內下跌80%。房地產泡沫也隨之破裂,房價下跌逾60%,1997年下半房地產平均交易量下降了37%,各項房價指數大幅回落。

光在1997年下半年,泰國房價就縮水近30%。圖為亞洲金融風暴20年展覽上,展出泰國一處廢棄爛尾樓的照片。(美聯社)

香港97年房價急跌60% 重擊中產階級

至於在香港,1990年代香港經濟持續發展,對房地產的需求與日俱增。自1991年開始,香港緊縮土地供應政策,加上低利率刺激,房價一路飆升。1991-1997年間,香港房價約漲了4倍,香港居民也因房地產交易財富激增,不少企業紛紛向銀行貸款轉少地皮,房市充斥嚴重投機。

然而,自1995年開始,英國人拋售香港資產,接著亞洲金融危機爆發,港幣匯率和港股承壓,香港市場利率上升、銀行信貸萎縮、失業增加等問題陸續浮出。由於市場上對房產大多是投機性需求,危機爆發後借貸成本上升、居民支付能力減弱,加上對市場的悲觀預期等多重因素,造成房價跳水式下跌。1997年至1998年間,香港房價急跌50%-60%,成交量也大幅萎縮。

房價暴跌導致財富大量萎縮,1997-2002年的5年內,香港房地產和股市總市值共損失約8兆港元,比同期香港的生產總值還多。許多貸款買房的中產階級已因經濟危機而失去工作,又因還不了貸款房子被法拍,甚至背上不少負債。總計在1997-2003年泡沫期間,香港平均每位屋主損失267萬港元。

台灣房市1997後 走空頭多年

亞洲金融風暴來勢洶洶,但也有國家躲過一劫。例如,南韓因為早期房地產發展有政策限制,打擊投機意味濃厚,因此房價在危機之中僅下跌約12%;另外,越南當時國際開放程度還不高,且直到1997年第1間證券交易所才成型,受影響較小。

台灣房市也在1990年代起漲,建商搶建造成餘屋過多。最初政府祭出打房,又因台海危機造成房價短期拉回,政治不穩定下,有人選擇賣屋移民。1997年亞洲金融風暴台股下跌,房市供過於求,且有不少建商槓桿操作不當,銷售下滑後只能咬牙苦撐或者倒閉,加上1999年發生921大地震,讓房市續走空頭。

一手掌握經濟脈動 點我訂閱自由財經Youtube頻道

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎  點我下載APP  按我看活動辦法

已經加好友了,謝謝
歡迎加入【自由財經】
按個讚 心情好
已經按讚了,謝謝。

相關新聞

看更多!請加入自由財經粉絲團
今日熱門新聞
網友回應