晴時多雲

top

韓國瑜夫婦房產人生 內幕大公開


2019-11-16 09:08

相關影音

國民黨總統參選人韓國瑜(左)、夫人李佳芬。(資料照)

〔財經頻道/綜合報導〕

Q:我們今天很開心的請到,住展研發長何世昌,來跟我們談一談,預售屋案的紅單炒作,還有工業住宅投資的利弊得失,我們先來請教一下何世昌,何研發長,建商推出預售案的時候,它跟投資客紅單炒作的流程是怎麼樣,請你來解說一下。

一般我們所謂的紅單,其實就是一張小小的紅色,偏淡紅色的購屋預約預訂單,那紅單是我們坊間的俗稱,比較好理解,預訂單是什麼東西呢?其實它就是一個買房子的優先順序,選戶的優先順序,比如說,我今天到了A建案,看到A建案的12樓,我看了蠻喜歡的,那這一戶,我當下還在考慮說我要不要買,可是我沒辦法當下就跟對方簽約,畢竟一間房子好幾千萬,我就跟對方買一張購屋預訂單。那這個預訂單,它的價格怎麼算?其實每個建案不一定,通常都是成交總價的1%到3%之間,那有的就是一筆固定的金額,固定金額通常比較常見的是10萬、20萬或30萬。

大家會覺得買賣紅單是房地產投資一個很常見的事情,但是其實買賣紅單的時間非常短,因為買賣紅單,紅單我們稱為小訂,你付的是一筆小訂,它其實是沒有效力的,這一張紅單它可以自由的買賣,如果建商允許的話,你要轉賣幾手都沒有關係,而且轉賣起來非常容易,如果你今天不想要這戶房子了也沒關係,你可以直接退訂,我們俗稱退小訂。

退小訂的話,通常建商跟代銷都不會收取違約金,基本上如果說 ,一張紅單是10萬塊,它就會把10萬塊退還給你,其實買方是沒有任何損失的。

通常買賣紅單是比較好炒作的一個階段,如果今天呢,有別人也想買這一戶,可是它的第1順位已經被我買走了,這時候怎麼辦?別人可能加個20萬、30萬來跟我買這張紅單,那我把這張紅單轉讓給他,他就可以去買那間房子,這就是大家俗稱的”炒紅單”加價買紅單啊。

紅單之後,就進到了大訂階段,如果你確定要買了,這個A建案的12樓的房子了,這個時候小訂就要轉大訂,我們剛才講到的紅單就是小訂,小訂我們假設如果付了30萬,我們這個接下來要到大訂階段,大訂假設說是收取5%的話,它這個小訂的錢就直接轉進大訂裡面,那你再補足大訂總價5%不足的這個部分。大訂通常都是跟著簽約一起付 ,就是簽訂預售屋買賣契約,這個時候呢,我們俗稱訂跟簽,然後在接下來最後一個階段就是開工階段,開工階段就要繳一筆開工款,我們稱為「訂簽開」,訂簽開通常都是一間房子成交總價的10%到15%,比較常見的是15%,那這個款項,是要一次就要繳足的。

到了大訂的階段,一般消費者的權利跟義務,就跟買賣紅單那時候完全不一樣,大家會覺得,最近有個事件很紅,就覺得韓市長台肥豪宅案是在炒作紅單,其實可能是個誤會,因為你繳完大訂跟簽完約之後,基本上如果其它投資案還想要買這間房子,就不能買賣紅單了,這時候紅單已經轉成大訂,已是正式的契約,如果要轉讓這個契約的話,就要用「更名換約」,更名換約的手續是比較複雜的,基本上還要簽訂比較多的一些文件,而且還要付出更名費,法規有規定,不能超過總價的千分之一,如果一間房子1000萬,更名費就不能超過1萬塊,更名跟換約,是比紅單還要複雜一些的。

預售屋接下來的階段就是開工,開工之後還要分施工階段,一般預售屋在蓋的時候,它會分成工程期,可能還要再繳工程款,依各個階段繳10%到15%的工程款,比較常見的是繳15%,那15%有幾種計算的這個方式,有的是按日期繳,有的是按工程期繳,比如說我工程期蓋到3分之1,你就必須要繳5%,再蓋到3分之2再繳5%,那在封頂的時候,可能再繳個5%,總共15%,那這個最後呢。

繳完工程款之後,等到這個預售屋取得使用執照,建商就要通知民眾來交屋了,如果要申請房貸的話,就要跟銀行申請,銀行就會叫你來對保,銀行對保這個時候,不是馬上把房貸撥款給你,這個時候你還要驗屋,驗屋之後完成對保手續及交屋手續之後,銀行才開始撥款付給房貸。

所以目前比較有趣的一點就是這個,韓市長他所謂跟台肥借款2成,台肥說是通案,這個比較有趣的一點是,他是在交屋之前的借款,那交屋之前這個借款,這個比較...我是第一次聽到,因為一般來講在市面上,現在有很多建商推出低首付,或著是這個公司貸幫民眾,借款給民眾,幫民眾買房,通常都是在這個,如果是用公司貸的話,通常都是在申請完房貸之後,如果說建商,銀行核撥的這個貸款成數不足,那才要有建商提供公司貸來補足這個不足的部分,通常都是在交屋之後申請房貸,才會有這個動作。

Q:那在台肥這個案子中,我們看到有一些揪團,貴婦揪團買房,那在這種貴婦揪團買房過程中,它是不是在價格上會比較優惠,跟一般人的交易?

正常來講,我們都會認為不管是貴婦買團還是揪團買房會比較優惠,可是這個可能還要看時機點,比如說你如果在市場正好的時候,這個時候你即使人多要買房,其實那個市場很好的時候,是大家追著房子跑,這個時候你想要搶一點優惠,也是比較難了,說坦白的,如果說要有優惠的話,一般來講,建商或著代銷通常都有一種做法,很像這個百貨公司的做法,就是說他們有口袋名單,所謂的粉絲客啦,就是在建案還沒公開之前,就找我的口袋名單,或著我的粉絲客來買,那他先來買的這一批人可以折價幾%,那之後我公開之後,給一般的消費者買的時候,這個時候就沒有優惠,那之前買的,比較早買的人,可能就有比較低的一些價格,可是這個不代表所有的建案都這麼做,有可能他是要看不同的建案,不同的建商、不同的代銷,會有不同的做法,而不是說,所有的人都是這種做法。

捲入韓國瑜豪宅風波的南港日升月恆(無雙)大樓。(資料照)

Q:那另外啊這兩天又爆出來說,韓國瑜他們在內湖買了一戶工業住宅,那就工業住宅能不能請來談一談,就是說工業住宅投資的利弊得失,它的利潤空間在哪?風險又在哪?

一般來講,我們所謂的工業宅、商業宅都是違法使用,那這個宅字,其實應該說不正常的一個稱呼,因為在實際上它並不是宅,我們法規裡面有規定,如果你是一般的廠房或著辦公室違法當住宅,你在銷售的字眼上有用到「宅」,或者用到「房」,都是違法,因為你有誤導之嫌,其實工業宅,它的本身就是工業廠房,它可以登記成辦公室、一般事務所,或著是這個倉儲空間都可以,可是唯獨不能登記成自用型住宅,它是違法的。

工業住宅在使用上有什麼利弊呢?最大的好處就是,它的價格一定比這合法的住宅來得便宜,而且通常都便宜到1到2成,這個價差是非常明顯的,那因為很便宜,所以就有很多人去買,這是最大的好處,可是它的缺點是非常多,比如說你有被違法查緝的風險,你被查到了,可能會被斷水斷電,甚至最嚴重會被拆除,我們的法規裡面,雖然有說連續處罰,這個連續不改善可以,最重可以拆除,可是目前全台灣還沒有到拆除的這個先例出現,那斷水斷電是有可能,或著是最比較常見的就是罰款,那罰款現在比較常見是罰管委會,所以一般民眾可能覺得,反正管委會大家一起繳,有時候是建商代繳,所以這個時候就是,有的民眾就比較不會怕,可是千萬不要有這種投機取巧的心態出現。

網路上很多謠言說,工業用水、工業用電,會比一般的住宅用水用電還要來得高,其實這是不正確的說法,因為正常來講,你只要跟這個台電、台水申請這個住宅用水、住宅用電,他們就會給你住宅用水、住宅用電,他們不是執法單位,他們不會去查核你是不是合法的住宅,所以在水電的部分,其實是跟一般的住宅是都一樣的。

工業住宅比較大的缺點就是,你如果買工業住宅,雖然價錢便宜,可是未來社區裡面如果有人當成廠房,一天到晚在運作機器,其實違法的人是誰,是住戶,而不是這個當工廠的人,所以這個住宅的環境是比較差的,而且大部分的工業住宅,它是蓋在乙種工業用地上,它周遭的環境的工業的調性比較重,環境也比較不好,所以民眾買這個缺點其實是相當的多,唯一優點就是實在是有夠便宜。

韓國瑜內湖工業宅「新潤峰哲」。(資料照)

Q:以台北市來講,你覺得像內湖那種,都市計畫那工業用地,買工業住宅的動機,你覺得大部分的動機是偏向?

以過去的發展來看,還是價格相對的低廉,這是最大的誘因,價格相對低廉的話,就會有不少的投資客或著自住客,其實我們發現工業住宅,買的很多不只是投資客而已,很多自住客也會去買工業住宅,因為就是因為房價太高他買不起,可是他又想住在市中心或著是比較好的區段的時候,這個時候他就會冒險去買工業住宅,價格便宜是最大的一個利基。

Q:那增值空間呢?

增值空間以目前來看,其實工業住宅增值空間是相對低的,但是還是要看個別的社區,以整體來講,工業住宅的增值空間是比一般住宅低的,而且如果是在官方查緝的風頭浪尖上的時候,它的價格增值性也比較差一點,而且轉手性也比較差,待售期也會比較長,所以這個時候,民眾就要去評估這個利弊得失,如果要買賣工業住宅,你就要可能要碰碰運氣。

Q:那你要不要呼籲韓市長,做一下怎麼樣的決策?

如果以目前傳聞 韓市長夫婦買的內湖新潤工業住宅案,那棟已經被市政府列管,而且是被開罰很多次,所以未來的買方不好找,待售期會比較長,而且售價可能會被買方大幅的砍價,所以它賣掉的時機點,如果有賺錢的話,可能就是那時候還沒有查緝,因為後來因為有嚴加查緝,所以後來的價格並不是太好,所以如果說有賺錢的話,那真的是跑得非常快。

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎  點我下載APP  按我看活動辦法

pv

新聞送上來!快加入自由電子報APP、LINE好友


iOSAPP Store AndroidGoogle Play APP下載
QR Code
QR Code L I N E
加入好友
Line QR Code
已經加好友了,謝謝
歡迎加入【自由財經】
按個讚 心情好
已經按讚了,謝謝。
網友回應
今日熱門新聞