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錢關難過 豪宅交屋跟建商調頭寸


2015-07-24 18:32

〔記者徐義平/台北報導〕受到央行選擇性管制措施影響,原本購買預售屋的民眾,部分交屋時面臨貸款成數不足的問題,包括名下第二套房貸與高總價住宅的選擇性信用管制,都已經對市場造成衝擊,據了解,北市一些交屋的高總價住宅,從貸款負擔設定的資料發現,部分交屋的住戶因為資金缺口,轉而向建商借款設定負擔,避免資金不足無法順利交屋的違約風險。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市總價7千萬的住宅,新北市總價6千萬元與其他區域總價4000萬元的產品,受到央行的選擇性信用管制措施影響,不僅沒有寬限期,貸款成數上限也僅能貸款5成,由於購買預售屋到落成中間需要兩三年的時間,購買預售案的民眾,可能沒預料到交屋時貸款條件變的如此嚴格,加上景氣從去年就由高檔反轉,預售換約轉手不易,因而交屋時出現資金上的缺口,以總價7000萬元的案子為例,光總價2成的資金缺口,民眾可能就得多籌措1400萬元,增加資金調度的難度。

近期就發現,包括南港地區有一處知名建案,推案時間早在2011年上半年,當時市場反應熱絡,央行也還未對高總價住宅進行選擇性管制措施,不過交屋時就面臨了豪宅選擇性信用管制措施問題,根據實價揭露資料顯示,大多數的戶別成交總價都在7千萬元以上,其中更有數十戶的屋主除了一順位的銀行借款外,還和開發商有資金借款,設定二順位,以補足自備款不足的部分。

另外像是,松江路上的豪宅也有戶向建商借款的現象。曾敬德表示,不動產的資金在央行的有效控管之下,的確造成一定的影響力,包括特定地區的第二套貸款與高總價住宅,對於一次購買多戶或非自住型的買方,若預售時無法順利換約出場,則交屋時就得面臨資金籌措的問題。

曾敬德表示,受到貸款與北市豪宅重稅影響,北市總價8千萬元與7千萬元將成為購屋人重要的心理與財務關卡,8千萬元以上符合豪宅稅條件,則持有稅、交易稅增加且貸款條件嚴格,相對的總價7千萬元以下則貸款條件較為寬鬆,因此若交易的產品價格接近這兩個價位,購屋人可能希望總價壓在這兩個門檻以下,換取較為寬鬆的貸款或稅負條件。

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