晴時多雲

REITs基金報酬率穩定當道 布局日本美國為首選

2014/11/18 10:47

全球股市近來動盪,而以不動產為收益來源的REITs基金當道,法人表示,依據循環鐘的趨勢判斷,當前REITs投資的佈局首選理當為租金上升階段的日本,美國則應著重次產業的過濾。(法新社)

〔記者張慧雯/台北報導〕全球股市近來動盪,而以不動產為收益來源的REITs基金當道,法人表示,依據循環鐘的趨勢判斷,當前REITs投資的佈局首選理當為租金上升階段的日本,美國則應著重次產業的過濾。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,租金變動區分為四個階段,一是租金上升,顯示需求大於供給,且承租人的收入展望樂觀,物業出租人具有提升訂價能力的空間,日本就是代表國家,因為安倍內閣政策利多接力、就業市場進入穩步復甦、東京商辦空置率創6年半來新低。二是成長減速,代表供給逐漸滿足需求,同時承租人收入展望持平或減緩,物業出租人開始喪失訂價能力;而美國目前商辦、工業、旅館仍優於住宅及購物商城,香港不動產營運商則開始出清庫存。

再來就是租金下滑,儘管供給持平,但需求疲軟,主因是承租人收入展望惡化,導致租金談判陷入買方市場,而歐洲不動產市場就處於此現況,因財政去槓桿化效應,企業營運態度趨於保守、削弱對辦公室或商場的承租意願。另一階段則是跌勢趨緩,需求持平且供給減少,承租人可維持穩定現金流來支付租金,但對業務擴張的腳步仍謹慎,目前澳洲的礦業公司營運展望受限,商辦市場顯現黯淡情況。

吳宗穎表示,當前REITs投資的佈局首選理當為租金上升階段的日本,美國則應著重次產業的過濾,並且降低或避免歐洲、澳洲的投資佈局。元大寶來全球不動產證券化基金64%佈局日本,美國則為19.7%,其他現金除外的國家/區域則僅有2.7%,投資人若想布局全球REITs基金,建議可關注不受限於指標框架限制、直取基本面展望樂觀的區域加碼佈局。

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