另類金雞母 陰宅概念股獲利亮眼


2006-09-27 06:00

記者陳永吉/特別報導

以前講到殯葬業,大家避之唯恐不及,不過聰明的財團早就發現它的商機,而且現在合法的墓地越來越少,在供給有限下,靈骨塔的價位可謂水漲船高。市場盛傳,知名的殯葬業者現在口袋現金可是「麥克麥克」,投資人如果想搭上殯葬業者的高報酬率,又不想買靈骨塔投資,或許可以投資所謂的「陰宅概念股」。其實在上市櫃營建公司中,基泰建設(2538)及大漢建設〔5530〕已經可以說是不折不扣的「陰宅概念股」,未來或許買進這兩家公司的股票,就可以參與陰宅市場的高獲利。

說到陰宅,一般人可能會心裡發毛,營建公司則是又愛又恨,如果切入陰宅事業,十多年前靈骨塔一個只要二萬塊,現在貴的一個超過50萬元,一般也都在十幾萬塊,如果庫存的塔位數量高,豈不是賺翻了?不過營建公司恨的是:如果同時跨足陽宅、陰宅,恐怕連帶對陽宅的銷售產生影響,那豈不是「偷雞不著蝕把米」?

基泰擁大片墓地 獲利可觀

但是這樣的情況隨著國內觀念開放慢慢有了改善,基泰建設在基隆大水窟的合法墓地,現在已成為基泰未來幾年最重要的獲利來源。有法人估計,如果未來基泰能順利將該區陰宅出售完畢,獲利將可貢獻六個資本額,以每年每股稅後盈餘二元計算,可以貢獻30年之久,實在相當驚人。

據了解,基隆市大水窟墓地面積為15萬坪,預計將規劃15,000個單位,總產值高達1,500億元,將投入200-300億元開發,分十年銷售。基泰表示,目前持有大水窟墓地面積約三萬坪佔20%,七、八年前取得時土地成本約6-7億元,這些年來已陸續投入十餘億整地,未來基泰將再投入十億元左右參與開發。

從帳面的數字計算,基泰持有的三萬坪土地,如果扣除公設25%,以目前金寶山在大水窟墓園的陰宅價格每坪45-60萬元,百福山每坪22萬元的行情推估,現在用市價每坪30萬元出售,扣除成本,帳上獲利就高達47億元,然而這是最基本的獲利。

目前大水窟墓園規劃可供土葬面積2.3萬坪(基泰持有36%),其餘將興建靈骨塔出售,用1,500億元產值的20%計算,基泰未來可分得的營收就達300億元。由於基泰取得土地成本低廉,有法人預估,最高可貢獻基泰達161億元獲利,以目前股本27.54億元計算,每股貢獻58.4元。

基泰表示,目前該墓地已整地完畢,最快於第四季末推案,將會用全新的觀念、差異化的特色推案,會由持股20%的子公司國統負責開發,預估明年即可產生獲利貢獻。另外基泰因資金缺口大,9月初臨時股東會也通過5,000萬股的私募案,據指出,認股對象應會是目前持有其餘80%的大水窟墓地地主,透過認購基泰私募股權,讓雙方在未來開發能共享利益。


陰陽宅通吃 龍巖擬併大漢

記者陳永吉/特別報導

如果要說起第一檔「陰宅概念股」,其實非大漢建設〔5530〕莫屬,去年底原大漢建設大股東拍賣手中持股,由龍巖大股東以個人名義標得,給與市場莫大的想像空間,主要是市場盛傳龍巖創辦人李世聰手中握有40億元現金,資金雄厚,未來若是大漢與龍巖合併,同時跨足陰、陽宅銷售,前景不可小覷。事實上今年4月大漢建設一路飆至53.1元,短短幾個月,大漲兩倍多,甚至衝上營建股股王,引起市場側目。

現在要談大漢建設,其實就不能不細談龍巖,如果從龍巖的獲利情況,不難發現龍巖買下大漢建設跨足陽宅的必要性。龍巖人本成立在1992年,兩年後股票就公開發行,早期純粹以出售陰宅為主,1997年推出生前契約,完成殯葬一元化,不過龍巖的獲利高峰落在2001年,每股獲利高達9.53元,2002年為4.72元,2003年6.07元,2004年7.07元,不過去年大幅衰退至2.47元,今年上半年甚至僅有0.3元,主要關鍵便在於陰宅銷售減少。

2004年龍巖營收18.95億元,其中出售陰宅貢獻13.49億元,超過七成,去年營收大幅衰退至9.51億元,陰宅貢獻3.47億元,不到四成,其中有3個月甚至沒有任何陰宅銷售入帳,第四季毛利率更從以往的六成左右掉到44%,因此龍巖獲利多寡,幾乎可以說和陰宅銷售數字劃上等號。

據了解,龍巖的靈骨塔銷售已接近尾聲,雖然佔地18萬坪的墓地還有空間可以開發,但是目前龍巖短期沒有新的開發計畫,因此只能靠喪葬服務收入挹注營收,目前平均一個月貢獻約在6,000萬元左右。

由此看來,短期間龍巖似乎只能以銷售生前契約及喪葬服務為主,但根據部分殯葬業者表示,目前銷售生前契約所得利潤已愈來愈低,主要是法令規定有75%的費用必須交付信託,可動用的金額只剩25%,所以龍巖積極多角化經營,除了買下大漢建設跨足陽宅市場外,日前也標得國華人壽股權,為短期的困境尋找應變之道。

而有了龍巖的背景挹注,大漢建設表示,現在向外購地,地主也會將大漢列為考慮對象,確實比以前有利多了,而且大漢現在也有本錢競標規模較大的土地,日前士林官邸前土地,大漢建設也僅差幾千萬元敗給鄉林建設。

至於何時與龍巖合併,大漢表示,合併案將會在明年中的股東常會提出,最快明年下半年大漢與龍巖就會正式合併為一家公司。今年大漢股東會才通過將把公司股本提高至20億元,一般預料就是為了與龍巖合併預留伏筆,目前大漢股本約10.36億元,如果加上目前龍巖的股本9.16億元,就可以達到20億元的目標。

大漢建設上半年稅後盈餘1.44億元,每股稅後盈餘為1.63元,法人估計大漢今年獲利與去年相當,每股獲利在三元左右,至於明年獲利,恐怕還得看看與龍巖的合併計畫完成後,能不能發揮一加一大於二的效應了。

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