永慶葉凌棋:房市投資已無利差 投機客早已退場


2018-10-12 09:28

葉凌棋認為利差時代已經過去,購屋唯有長期置產,才有機會保值。(記者廖振堯攝)

〔記者高佳菁、廖振堯、李盷蓁/綜合報導〕投機客要賺利差很難,永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,利差時代已經過去,因房地合一稅上路,利差操作很困難,空間也不大下,市場上投機客少非常多,也讓以投機客群為主的房仲業關了1-2成,我認為,在購屋唯有用長期置產,才有機會保值。

葉凌棋指出,房地合一稅上路後,只要持有期短於1年,就要繳45%的稅,在這麼高的稅率下,投資客要利用買賣價差來賺取利差是很困難,在無利可圖下,置產一定要以長期、保值需求為主,而不是追求上漲的利差。

就因利差時代已過,目前房市上看到的大都是自用型客戶,投資客跟過往比,已少非常多,也使得以投機為主要客群的房仲業幾乎都倒閉了。

葉凌棋進一步分析,目前市場看到的自用型客戶,其實又分2種,1種是真正希望自己住在裡面的,第2種是置產型,而置產型又分2種,1種是幫小孩買,因為現在年輕人很辛苦、薪水不高,還有學貸等等,所以父母會為他做安排,第2種是為退休打算,他希望透過收租這種穩定的被動收入,讓自己除了勞保的退休金外,可增加收入,因為老年化的趨勢越來越明顯,我們的調查顯示,民眾認為避險最佳的2個工具為定存與房地產,它不像股票會有那麼大幅的起落。

不過,葉凌棋也提醒置產族,買房地點還是要在精華區,至少在「蛋白」區,不要到太偏遠,你的出租率才會高,若在重劃區,要租掉的可能性就很困難。

他進一步指出,不管是蛋黃或蛋白區,未來的主力商品都是2房,以蛋黃區來看,原本住在3或4房老公寓、老大樓者,進入空巢期,小孩都搬出去了,家只剩2個老人,因此,從4房或3房換2房,所以4房的需求一定是非常少,至於蛋白區主要是以首購族或是父母幫小孩布局居多,因為父母幫小孩出自備款後,後來的貸款還是要小孩自己付,而2房的房價是他們比較付得起的價位,而蛋殼區就是一定買3房,以總價來講,蛋殼的3房和蛋白的2房是相當的,這種邏輯在目前的購屋行為是非常普遍。

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